在租户与开发商之间找到平衡
VIRTUARCH德建专家访谈：定制厂房项目专题
定制厂房（BTS）项目对于有特定需求的租户来说非常有吸引力，因为市面上的建筑很难达到他们的要求。商业地产开发商也对这种能够提供长期收益的项目十分感兴趣。
然而双方关注的重点是不同的，因此类似VIRTUARCH德建等具备项目管理经验及能力的公司从中发挥作用。从建筑师的角度来看，定制厂房项目的要求很高，从选址到交付，需要有不同领域的丰富经验。VIRTUARCH德建总裁侯德宁先生（Daniel Heusser）和建筑师张海涛先生介绍了定制厂房项目的难点，以及如何确保各方利益。
定制厂房到底是什么？
侯德宁：简单来说，定制厂房（BTS）指的是为用户建造符合特定设计需求和规范的建筑。关于如何开展BTS项目，有不同的模式。在华外国企业的工业建筑最常用的模式就是未来租户承诺租赁后，开发商专门为其建造建筑。另一种模式就是所谓的售后回租，是指公司购买了一些土地，经过项目融资风险评估后，委托设计师和承包商进行规划和建设。建造完成后公司把房产卖给投资者，同时将其出租。实际上，这种模式比起定制厂房更偏向金融交易。
张海涛：在我们大多数的定制厂房项目中，未来租户与开发商签订合同，开发商拥有所有权，并根据业主的规范承担房屋建设风险。这种租约通常都是长期合同，原因很简单，因为该建筑是根据业主的需求定制设计和建造的。
定制厂房的优点是什么
张海涛：与租用既有建筑做改造相比，定制工厂最重要的优势在于建筑是根据租户的需求进行规划设计的，而开发商则能掌控投资成本。因此，租户可以最大程度地提高效率、成本效益以及可用空间。从定制厂房的性质看，开发商的租赁风险也降低了，因为租户已经确定下来，并且刚才也提到过，租约通常都是长期合同。索菲玛重庆工厂就是一个很好的例子，我们根据租户的要求设计了一个总面积17,600平米，包含办公楼及组装工厂的定制厂房。我们将办公及厂房两个功能体组合到一起，方便办公人员和生产车间员工的沟通。
侯德宁：租户要求要有宽阔的视野，于是我们在办公室区域采用落地玻璃幕墙，大幅面LOW-E玻璃在提供更宽广视野同时，也兼顾了租户和开发商提出的安全和高效节能要求。
张海涛：另一个定制厂房案例是马瑞利合肥项目。该项目位于合肥高新区宁西路108号，总占地面积为40,000平米，建筑面积28,000平米。项目前期，我们与租户详细商讨其需求，从各方面考量，为他们专门定制了设计方案。工程建设主要包括联合厂房、办公楼、动力站、消防泵房、门卫、以及厂区道路、停车位等。我们用最适合租户需求的方式将这些功能区域都设置其中。
侯德宁：一般来说，如果租户与开发商合作，那他就不会有项目管理上的风险。开发商负责整个项目的交付，或至少负责许可和建造。那么理所当然地，财务部分就可能是个潜在问题，我们稍后再讨论这一点。
定制厂房项目有哪些难点？
张海涛：首先，需要做好周全的事前准备，包括详细的概念设计和规范。接下来的工作很重要，我们要确保建造过程不出差错。作为项目管理经验丰富的建筑师，我们必须在现场监控开发商所选材料的质量，使其达到业主的期望和要求标准。
侯德宁：这是关键所在。在定制厂房项目中，开发商确实会根据业主的设计要求进行建筑开发，但他们为了节省建造成本，会使用便宜的材料，也就是质量比较差的材料。比方说，如果地板的质量比较差，那么它的使用寿命就会缩短，这对租户是不利的。开发商和租户间是存在根本利益差异的：比如，空调系统对开发商来说是只是一笔费用，但租户在整个使用期间都要为空调造成的能耗买单。
张海涛：因此，我们作为建筑师和室内设计师就要帮助租户明确他们的需求，并保证项目是以预期的质量水准来建造的。作为项目管理专家，我们的职责就是把控每个开发阶段的质量。
侯德宁：可以这么说：如果一个项目追求高质量，那么定制厂房并不是最佳的项目模式。只有当投资成本必须降到最低，且项目周期极其紧凑时，定制厂房才具备优势。
无论如何，我们都建议租户信任建筑师，建筑师帮助租户明确需求且从租户的利益出发来监控项目在各个阶段的进展。
这便是我们的职责所在。
下一期VIRTUARCH德建专家访谈将重点讨论如何在暑假短期对学校进行改造和扩建。